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    【時代周報】行業大變局,什么樣的房企能做到守正出奇?

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    發布日期:2021.06.09 14:43:26

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    2021年的開局沒有想象中輕松,更加嚴格的宏觀調控來勢洶洶。1月21日晚上海打響新年調控第一槍,打擊假離婚、提高二手房免征年限;1月27日杭州調控升級,在住房限購限售、稅收調節、人才購房等多方面提高門檻;2月8日,深圳二手房又出臺成交參考價……中原地產研究中心報告顯示,2021年1-2月房地產調控政策次數累計高達87次。


    每一輪調控都是房地產行業的一次洗牌。在這輪調控中,行業真正進入大洗牌、大分化的階段,中國房地產行業在“房住不炒”的主基調下進入了全新的發展階段。


    條件一:手握“好糧”,才能抗住風險


    古語有云,兵馬未動,糧草先行。在房地產行業,土地就相當于糧草,是房企的生命線。

    一二線城市由于人口流入多、市場需求龐大,抗風險能力更強,其中的土地亦被視為最上乘的糧草。一二線城市一直是兵家必爭之地,這意味著拿地成本高企。而且未來的形勢還將更加嚴峻。今年2月24日,22個重點城市住宅用地實施“兩集中”,22城名單包括4個一線城市及18個二線城市,新的土地供應政策對房企的資金實力提出了更高的要求,也進一步加劇了競爭。


    這種背景下,誰能通過更低成本獲取更多優質一二線土地,誰就是“王者”。


    來自廣州本土的老牌房企——珠江投資,自成立之日起就非常注重在城市能級和核心地段的布局。如今,隨著一二線城市逐漸進入存量開發時代,城市更新已經成為房企守住一二線市場地位的重要手段,珠江投資在這方面頗有建樹。


    今年2月25日,珠江投資正式簽約成為廣州市海珠區鳳陽街五鳳沙溪村、五村、泰寧村更新改造項目合作企業,該項目被譽為廣州最貴土豪村,改造范圍88.53公頃,投資總金額高達228.9億元。只能說,能拿下的都不是一般房企。



    (珠江投資五鳳項目簽約現場)


    同樣在廣州,珠江投資還于去年5月,聯手升龍集團一起拿下了廣州增城長崗村舊改項目。這同樣是一筆上百億的投資,項目改造成本達125億元。


    除廣州大本營之外,還把戰略版圖拓展到了北京、上海、深圳等核心城市。


    2020年3月21日,由珠江投資負責開發的安康苑項目正式開工建設,這是上海市區最大的城市更新項目;同年8月31日,深圳布心舊改項目宣布進入動工階段,這是珠江投資投入了十年的一個舊改項目。


    在土地一級開發領域,珠江投資也開始進入收獲期。2020年5月,北京分鐘寺村L-24、L-26、L-39、L-41地塊以180億總價成交,珠江投資獲土地整理返還金約113億元。該項目是北京泛國貿CBD區最大的棚戶區改造項目,而珠江投資是項目的一級開發主體。


    珠江投資透露,截至2020年年末,珠江集團總資產超3500億元,9248萬㎡含舊改規劃土地儲備面積,其中90%位于北上廣深。目前珠江投資正在探討“3+X”戰略布局,其中3代表大灣區、長三角、京津冀,X代表會再拓展一些類似成都、武漢等中部和西部的核心城市。


    條件二:上下游暢通,發展模式健康


    很長一段時間,房地產行業都以“規?!瘪R首是瞻,這導致不少房企陷入了盲目擴張的泥潭,一旦市場發生變化,他們往往難以獨善其身。在過去兩年,因為市場不好而倒下的不單止是中小房企,甚至還有不少千億房企。


    但經驗告訴我們,在追求“快”之余,一定要保住“穩”的前提。長期以來,珠江投資都不刻意追求規模與排名,在行業內穩步行走,低調布局。找準自身發展節奏,不盲從反而給了珠江投資彎道超車的機會。


    在同行普遍增長放緩的時候,珠江投資近年增長開始提速。克而瑞數據顯示,2019年實現銷售金額141.7億元。2020年,珠江投資不但扛住了調控的考驗,也經受住了疫情的沖擊,銷售金額成功突破250億元,同比大幅增長76.7%。


    這個增幅遠高于行業平均水平。據克而瑞統計,年內增速最高的是TOP51-70梯隊房企,達24.9%;TOP71-100梯隊房企平均增速20%。


    (珠江投資項目開盤現場)


    分析人士指出,行情不好還賣得好,很大程度得益于珠江投資長久以來專注一二線城市的戰略布局。2020年,珠江投資銷售金額的貢獻主力為珠三角區域,占比超過50%;其次為環渤海區域,占比32.9%。從城市能級看,一線城市為銷售業績的貢獻主力,占比65.6%,主要集中在北京和廣州。



    (北京·珠江闕項目實景)


    在2020年,珠江投資多個項目發力,市場表現力亮眼。北京·珠江闕順利摘下了通州區2020年度單價7萬+豪宅三冠王(成交套數、成交面積、成交總額第一);廣州·珠江鉑世灣2020年全年銷售金額達73.2億元,位居廣州第二、2020年度房企項目銷售金額榜第22位;珠江壹城·夏灣拿以14804平方米的成交面積,獲得廣州2020年別墅市場(380-450萬總價段)成交面積銷售冠軍。


    進入2021年,各地樓市調控持續加碼,但珠江投資旗下項目仍持續熱銷。北京·珠江天樾書院1月首期推盤160套房,全部售罄,銷售額達20.07億元;廣州·珠江鉑世灣1季度認購35億元,問鼎廣州。


    2021年3月16日,在由中國房地產業協會、上海易居地產研究院中國房地產測評中心聯合主辦的“2021中國房地產開發企業500強測評成果發布會”上,珠江投資再度蟬聯“中國房地產開發企業100強”、“中國房地產開發企業責任地產10強”。




    在信用債市場違約事件頻發,投資機構風險偏好收縮的環境下,珠江投資根據經營需要和債券發行要求,在2021年一季度先后成功發行三期小公募債券,累積募集資金36.64億元,體現了金融機構對集團經營實力的認可。


    優質的土地布局及產品力提升,支撐項目在市場中的價值釋放,而銷售提速加快資金流轉,又為企業的長遠發展提供保駕護航,最終實現“又快又穩”的發展步調。投資、開發、銷售,是房地產行業的三個重要環節,環環相扣,相輔相成,珠江投資顯然是抓住了每一個環節的精髓。這也成為珠江投資在這輪行業洗牌中異軍突起的重要原因,也成為其活得更好的重要資本。


    原報道載于:https://mp.weixin.qq.com/s/fSwmWunPOlJ2w6bzIeLKQg

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